借名买房，恐怕难有赢家

2021-03-12 16:33:53

2008年年初，法院审理了一个案件。
原告张红诉称，她和被告王刚是多年的朋友。2004年12月，她以按揭贷款的方式购买了一套经济适用住房。王刚是外地人，在本地无房，便向张红提出借用此房暂时居住。考虑到王刚是自己的朋友，张红便毫不犹豫地答应了王刚的要求。双方口头约定，王刚代张红向银行归还贷款，用以冲抵房屋使用费；另外，只要张红提出用房要求，王刚就立即腾房。最近，张红多次与王刚联系，要求王刚腾房，但是王刚却以种种理由避而不见，并始终使用着该房屋。万般无奈，张红提起诉讼，请求法院判令王刚立即腾退房屋。
被告王刚则称，他与张红确实是多年的朋友。因自己是外地人，所以借用张红的名义买下了这套经济适用住房，王刚并支付了首付款和贷款。双方当时还签订了房屋买卖合同。现在房屋涨价了，因此张红反悔。王刚称，这房子原本就应该属于自己，所以不同意腾退。
那么，事实究竟是怎样的呢？
法院经过审理，查明了如下事实：
2004年12月，被告王刚借用原告张红的名义，购买了这套房产，王刚并支付了首付款及贷款。2005年12月，房屋所有权证办理完毕，登记的所有权人为张红。2006年年初，王刚入住了该房屋。
法院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，房屋所有权人是张红，其对该房屋享有物权，被告王刚无权占有、使用该房屋；因此，判决王刚腾退房屋。
王刚不服，提起上诉。二审法院驳回其上诉，维持了原判。
 
王刚腾退房屋后，主动向法院提起了诉讼。 
王刚称，2004年12月，自己以张红的名义按揭贷款购买了上述房屋，房款总价为60万元。王刚并以张红的名义支付了首付款及贷款。
王刚又称，根据有关规定，他以张红的名义购买经济适用住房的行为是无效行为，房屋应当归张红所有。现要求张红按照房屋的评估价值245万，对其给予赔偿。
法院经过审理认为，王刚因不具备购买经济适用住房的条件，而借用了张红的名义，双方之间形成合同关系，该合同应属无效。
对于该合同的无效，双方均有过错，均应当承担相应的过错责任。另外，张红对于因房屋升值所产生的收益，应当给予王刚相应的补偿。
法院最终判决：张红给付王刚130万元。
 
至此，王刚与张红的纠纷终于尘埃落定。我们因此亦应当意识到，借名买房确实存在着无法掌控的法律风险。
比如，对于借名人而言，如果登记人（出名人）离婚、死亡、对外负有债务，以及反悔、擅自转让房屋等情形出现时，那么借名人极有可能遭受财产上的损失。
当然，借名人在遭受损失后，可以要求登记人（出名人）予以赔偿，或者通过其他方式维护自己的合法权益。
然而，可以想象，这样的过程该有多么劳顿与煎熬。
同时，对于登记人（出名人）而言，如果借名人不按时偿还贷款，则登记人（出名人）必须履行还款义务，否则其会有不良的信用记录；
如果实施了限购政策，则登记人（出名人）另行购买自己住房的意愿将难以实现；
如果登记人（出名人）自行反悔，则应当赔偿借名人相应的经济损失。
…………
 
可以说，借名买房的当事人，如同案例当中的王刚和张红，恐怕难有赢家。
 
我曾经阅读了一位律师同行写的书——《你活得好吗——法律养生让生命无忧》。这本书告诉我们，当我们的行为符合法律的有关规定时，我们的权利才能够得到法律的保护。由此，我们才能够活得踏实，活得舒畅。
 
                                                 
本文收录于随笔集《律师手记》